Bei vielen Immobilienkaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel weitgehend ausgeschlossen. Daraus entsteht gelegentlich der Irrtum, der Verkäufer müsse vorhandene Probleme nicht ungefragt ansprechen.
Das ist gefährlich. Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt den Verkäufer insbesondere dann nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie übernimmt.
Welche Umstände muss ein Verkäufer offenlegen?
Ein Verkäufer muss nicht jeden sichtbaren Kratzer und jede altersübliche Gebrauchsspur gesondert erläutern. Er darf grundsätzlich davon ausgehen, dass ein verständiger Käufer solche Mängel wahrnimmt, die bei einer üblichen Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind.
Anders verhält es sich bei erheblichen Umständen, die für die Kaufentscheidung erkennbar wichtig sind und die ein Kaufinteressent bei einer normalen Besichtigung nicht oder nicht zuverlässig erkennen kann.
Dazu können je nach Einzelfall gehören:
- wiederkehrende Feuchtigkeit oder Wassereintritte,
- frühere oder gegenwärtige Schimmelbelastungen,
- ein Verdacht auf Hausschwamm,
- bekannte Undichtigkeiten an Dach, Terrasse oder Keller,
- Altlasten oder ein konkreter Altlastenverdacht,
- nicht genehmigte An- oder Umbauten,
- fehlende Baugenehmigungen,
- erhebliche frühere Schäden und nur provisorisch ausgeführte Reparaturen,
- bekannte Probleme mit Leitungen, Heizung oder Entwässerung,
- bestehende behördliche Verfahren oder Nutzungsbeschränkungen sowie
- ungewöhnliche Streitigkeiten oder Belastungen, die für den Erwerber wesentlich sein können.
Ob im konkreten Fall tatsächlich eine Aufklärungspflicht besteht, richtet sich immer nach den Umständen des Einzelfalls.
Arglist verlangt keine besonders verwerfliche Absicht
Für ein arglistiges Verschweigen ist nicht erforderlich, dass der Verkäufer den Käufer aus besonderer Boshaftigkeit täuschen möchte.
Nach der Rechtsprechung kann Arglist bereits vorliegen, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer hiervon nichts weiß und den Vertrag bei einer Offenlegung nicht oder nicht zu denselben Bedingungen schließen würde.
Auch die Formulierung „Daran habe ich mich nicht erinnert“ schützt daher nicht automatisch. Entscheidend ist, was dem Verkäufer tatsächlich bekannt war, welche Bedeutung der Umstand hatte und ob mit einer Offenlegung gegenüber dem Käufer gerechnet werden durfte.
Im Streitfall müssen Kenntnis, Aufklärungspflicht und Verschweigen anhand der konkreten Tatsachen und Beweismittel geklärt werden. Nicht jede unvollständige Angabe ist automatisch eine arglistige Täuschung.
Auch bekannte Symptome können offenzulegen sein
Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass ein Verkäufer nicht erst dann informieren muss, wenn er die genaue technische Ursache eines Problems kennt.
Wer beispielsweise wiederholte Wassereintritte kennt, kann sich nicht ohne Weiteres damit verteidigen, deren bauliche Ursache sei ihm unbekannt gewesen. Offenlegungspflichtig können bereits die bekannten tatsächlichen Erscheinungen sein.
Das ist besonders relevant bei:
- wiederkehrenden Feuchtigkeitsflecken,
- Wassereintritt nach Starkregen,
- muffigem Geruch,
- wiederholt abgeplatztem Putz,
- früherer Schimmelbehandlung,
- Rissbildungen oder
- regelmäßig notwendigen Reparaturen.
Der Verkäufer sollte Tatsachen schildern und keine technische Diagnose erfinden. Aus „Nach starkem Regen trat mehrfach Wasser an der Kellerwand auf“ darf ohne entsprechende Untersuchung weder „Der Keller ist undicht“ noch „Es handelt sich nur um Kondenswasser“ gemacht werden.
Wann ist schon ein Mangelverdacht bedeutsam?
Mit Beschluss vom 26. Februar 2026 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass ein bloßer Mangelverdacht nicht automatisch einen Sachmangel darstellt.
Eine Ausnahme kann bestehen, wenn sich der Verdacht auf einen besonders schwerwiegenden Fehler bezieht und bereits der Verdacht selbst den Wert der Immobilie nach der Verkehrsanschauung mindert. Als Beispiele nennt die Rechtsprechung insbesondere:
- ein altlastenverdächtiges Grundstück,
- den möglichen Befall eines Gebäudes mit Hausschwamm oder
- vergleichbar schwerwiegende Risiken.
Normale Feuchtigkeitsanzeichen sind deshalb nicht ohne weitere Prüfung automatisch mit einem rechtlichen Sachmangel gleichzusetzen. Sie können aber Symptome eines tatsächlich vorhandenen Mangels sein und dürfen bei entsprechender Kenntnis nicht einfach verschwiegen werden.
„Der Makler wusste davon nichts“ entlastet den Verkäufer nicht automatisch
Ein Makler kann nur solche Angaben transparent in die Vermarktung aufnehmen, die ihm mitgeteilt werden, aus den vorgelegten Unterlagen hervorgehen oder bei der Besichtigung erkennbar werden.
Teilt der Eigentümer einen bekannten erheblichen Umstand weder dem Makler noch dem Kaufinteressenten mit, verschwindet die eigene Verantwortung des Verkäufers dadurch nicht. Der Hinweis, der Makler habe den Mangel ebenfalls nicht gekannt, reicht für sich genommen nicht aus.
Gleichzeitig ist auch der Makler verpflichtet, ihm bekannte wesentliche Informationen korrekt weiterzugeben. Ungeprüfte Eigentümerangaben sollten im Exposé als solche erkennbar bleiben. Bei Widersprüchen oder auffälligen Umständen ist eine Klärung erforderlich.
Meine Empfehlung für eine sichere Verkaufsvorbereitung
Ich empfehle Verkäufern, vor Beginn der Vermarktung alle bekannten Schäden, Schadensereignisse und Reparaturen chronologisch zusammenzustellen.
Hilfreich sind insbesondere:
- Rechnungen und Handwerkerberichte,
- Fotos früherer Schäden,
- Versicherungsunterlagen,
- Gutachten und Messprotokolle,
- Schriftverkehr mit Behörden, Nachbarn oder Verwaltungen,
- Angaben zu Ursache, Zeitraum und Umfang eines Schadens sowie
- Hinweise darauf, ob eine Reparatur dauerhaft oder nur vorläufig ausgeführt wurde.
Eine offene und sachliche Dokumentation macht eine Immobilie nicht unverkäuflich. Im Gegenteil: Sie schafft Vertrauen, ermöglicht eine realistische Kaufpreisfindung und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen.
Mein Anspruch ist deshalb nicht, erkennbare Probleme sprachlich zu verdecken. Ich möchte sie fachlich einordnen, nachvollziehbar dokumentieren und den Kaufinteressenten eine belastbare Entscheidungsgrundlage geben.
Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023 – V ZR 43/23; BGH, Beschluss vom 11. Juli 2024 – V ZR 212/23; BGH, Beschluss vom 26. Februar 2026 – V ZR 83/25.
Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine rechtliche oder bautechnische Einzelfallprüfung. Bei konkreten Haftungsfragen sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Stand: Oktober 2026