Die Maklercourtage gehört zu den wichtigsten Kostenpositionen eines Immobilienverkaufs. Trotzdem bestehen häufig Unsicherheiten: Muss die Provision immer hälftig geteilt werden? Darf ausschließlich der Käufer zahlen? Was unterscheidet eine Innenprovision von einer Doppelprovision? Und gelten dieselben Regeln auch für Grundstücke, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser?
Die Antwort hängt nicht allein davon ab, ob eine Immobilie bereits bebaut ist. Entscheidend sind die Art des Kaufobjekts, die Person des Käufers und die konkrete vertragliche Gestaltung.
Für welche Immobilien gelten die besonderen Teilungsregeln?
Die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches enthalten besondere Regelungen für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Die zwingenden Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten nach §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Kauft beispielsweise eine Privatperson ein Haus zur eigenen Nutzung, ist diese Voraussetzung regelmäßig erfüllt.
Bei unbebauten Grundstücken, klassischen Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Käufern greifen diese besonderen Teilungsregeln grundsätzlich nicht. Hier kann die Provision im Rahmen der allgemeinen gesetzlichen Vorgaben anders vereinbart werden.
Ein Zweifamilienhaus kann rechtlich als Einfamilienhaus gelten
Eine wichtige Klarstellung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16. Juli 2026 getroffen. Danach kann auch ein Gebäude, das objektiv als Zwei- oder Mehrfamilienhaus ausgestaltet ist, im Sinne der Provisionsvorschriften als Einfamilienhaus behandelt werden.
Voraussetzung ist, dass der Käufer das gesamte Objekt nachvollziehbar zur Wohnnutzung durch die Mitglieder eines einzigen Haushalts erwerben möchte. Diese Nutzungsabsicht muss er dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar mitteilen.
Die bloße Bezeichnung eines Gebäudes im Exposé entscheidet somit nicht in jedem Fall abschließend über die Anwendbarkeit der gesetzlichen Teilungsregeln. Maßgeblich können auch der konkrete Erwerbszweck und die Kommunikation mit dem Makler sein.
Welche Provisionsmodelle gibt es?
1. Reine Innenprovision
Bei einer reinen Innenprovision beauftragt ausschließlich der Verkäufer den Makler und übernimmt die vereinbarte Provision vollständig. Für den Käufer fällt keine Maklercourtage an.
Dieses Modell ermöglicht eine klare Aussage in der Vermarktung: „Für Käufer provisionsfrei“. Die Maklerleistung wird dennoch vollständig vergütet – allerdings ausschließlich durch den Verkäufer.
2. Doppelprovision
Bei der Doppelprovision bestehen eigenständige Maklerverträge mit Verkäufer und Käufer.
Geht es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und handelt der Käufer als Verbraucher, dürfen sich Verkäufer und Käufer nur in gleicher Höhe zur Zahlung der Provision verpflichten. Eine Seite darf also nicht mit einem höheren Anteil belastet werden als die andere.
In der Praxis wird häufig eine Provision von jeweils 3,57 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer vereinbart. Die konkrete Höhe ist jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern vertraglich zu vereinbaren.
3. Abwälzung eines Teils der Maklerkosten
Hat nur eine Kaufvertragspartei den Makler beauftragt, kann unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden, dass die andere Partei einen Teil der Maklerkosten übernimmt.
Die ursprünglich beauftragende Partei muss jedoch mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Außerdem wird der Zahlungsanspruch gegenüber der anderen Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt hat und hierüber ein Nachweis erbracht wurde.
Eine vollständige Übertragung der Maklerkosten auf die andere Seite ist innerhalb des Anwendungsbereichs von § 656d BGB unzulässig.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. März 2025 klargestellt: Eine Vereinbarung, die gegen diese Vorgabe verstößt, bleibt nicht etwa hinsichtlich der zulässigen Hälfte bestehen. Sie ist insgesamt unwirksam.
4. Andere Vereinbarungen außerhalb der besonderen Teilungsregeln
Bei unbebauten Grundstücken, bestimmten Mehrfamilienhäusern oder Käufen durch Unternehmer können andere Provisionsvereinbarungen getroffen werden. Hier kann beispielsweise eine reine Käuferprovision zulässig sein.
Auch in diesen Fällen müssen die Provisionspflicht, ihre Höhe und die Voraussetzungen ihrer Entstehung eindeutig und transparent vereinbart werden.
Maklerverträge benötigen Textform
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Der Bundesgerichtshof hat 2026 bestätigt, dass die erforderlichen Erklärungen auch auf getrennten dauerhaften Datenträgern abgegeben werden können. Ein Vertrag kann daher beispielsweise durch den Austausch von E-Mails zustande kommen.
Auch ein Exposé kann ein wirksames Vertragsangebot enthalten, wenn daraus eindeutig hervorgeht, dass der Kaufinteressent im Erfolgsfall eine bestimmte Provision zahlen soll. Fordert der Interessent anschließend das Exposé an, kommuniziert weiter per E-Mail oder vereinbart einen Besichtigungstermin, kann unter den konkreten Voraussetzungen ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.
Deshalb sollten Interessenten die Provisionsangaben in Immobilienanzeigen, Exposés und Kontaktstrecken sorgfältig lesen.
Mein Grundsatz: Transparenz vor dem ersten Besichtigungstermin
Nach meiner Überzeugung muss die Provisionsregelung von Anfang an verständlich sein. Verkäufer und Kaufinteressenten sollen wissen:
- wer den Makler beauftragt hat,
- wer in welcher Höhe provisionspflichtig wird,
- wann die Provision entsteht und
- wann sie zur Zahlung fällig ist.
Eine fachlich saubere Vermarktung beginnt deshalb nicht erst mit dem Exposé. Sie beginnt mit einem eindeutig formulierten Maklervertrag und einer transparenten Provisionsvereinbarung.
Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24; BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25; BGH, Urteile vom 16. Juli 2026 – I ZR 111/25 und I ZR 223/25.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung. Die rechtliche Beurteilung hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.
Stand: Oktober 2026